Allgemeiner Artikel für Projektentwickler, Immobilien-Investoren und Unternehmen
Vier Leute, vier Zinssätze
Vier Leute sitzen am Tisch. Alle bewerten dasselbe Projekt. Einer nimmt 6%. Der Nächste 10%. Der Dritte sagt "WACC". Die Vierte sagt "Hurdle Rate". Jeder hat eine Zahl. Keiner kann sie herleiten.
Der Diskontierungssatz ist die einflussreichste Annahme in jedem DCF-Modell. Eine Verschiebung um 1 bis 2 Prozentpunkte kann den berechneten Wert um 15 bis 25% verändern. Trotzdem wird dieser Wert in der Praxis oft pauschal gewählt. Dieser Artikel zeigt dir, wie du den richtigen Diskontierungssatz für deinen Anwendungsfall bestimmst. Mit vier konkreten Beispielen aus vier verschiedenen Welten.
Was ist ein Diskontierungssatz? Und was ist WACC?
Bevor wir rechnen, klären wir die Begriffe. Viele Praktiker verwenden WACC"; und Diskontierungssatz" synonym. Das führt zu Fehlern.
Diskontierungssatz ist der Oberbegriff. Er bezeichnet jeden Zinssatz, mit dem zukünftige Cashflows auf den heutigen Wert abgezinst werden. Die Logik: Ein Euro heute ist mehr wert als ein Euro in drei Jahren. Der Diskontierungssatz drückt aus, wie viel mehr.
WACC (Weighted Average Cost of Capital) ist ein spezifischer Diskontierungssatz. Er gewichtet die Kosten von Eigenkapital und Fremdkapital nach ihrem Anteil an der Gesamtfinanzierung. Die Kennzahl passt für Unternehmensbewertungen und Corporate-Investitionsentscheidungen. Aber nicht für jede Situation.
Hier die Abgrenzung:
Begriffe und ihre Anwendungsbereiche
| Begriff | Bedeutung | Wann er passt |
|---|---|---|
| Diskontierungssatz | Oberbegriff: Jeder Zinssatz, mit dem zukünftige Cashflows abgezinst werden | Immer |
| WACC | Gewichtete Kapitalkosten (Eigenkapital + Fremdkapital) | Unternehmensbewertung, Corporate Capex |
| Cost of Equity | Renditeforderung der Eigenkapitalgeber | Bewertung von Equity-Cashflows |
| Hurdle Rate / Zielrendite | Mindestrendite, die ein Investor fordert | Projektentwicklung, Immobilien-Ankauf |
| Liegenschaftszinssatz | Kapitalisierungszinssatz der Immobilienbewertung | Ertragswertverfahren (ImmoWertV) |
Begriffe und ihre Anwendungsbereiche
Diskontierungssatz als Oberbegriff mit seinen Varianten
Wenn du tiefer in die Grundlagen einsteigen willst: In unserem Artikel Was bedeutet Finanzmodellierung? erfährst du, wie diese Konzepte in ein professionelles Finanzmodell eingebettet werden.
WACC berechnen: Die Formel Schritt für Schritt
Der WACC berechnet sich aus zwei Bestandteilen: den Eigenkapitalkosten und den Fremdkapitalkosten. Beide werden nach ihrem Anteil an der Gesamtfinanzierung gewichtet.
WACC = (E/V) x Re + (D/V) x Rd x (1 -Tc)
E = Market Value of Equity (Marktwert Eigenkapital)
D = Market Value of Debt (Marktwert Fremdkapital)
V = E + D (Gesamtkapital)
Re = Cost of Equity (Eigenkapitalkosten)
Rd = Cost of Debt (Fremdkapitalkosten)
Tc = Corporate Tax Rate (Ertragsteuersatz)
Die Komponenten in je einem Satz
Eigenkapitalkosten (ke): Die Rendite, die Eigenkapitalgeber für ihr Risiko verlangen. Berechnet über das CAPM: risikofreier Zins plus Beta mal Marktriskoprämie, plus eventuelle Aufschläge (Size Premium, Illiquiditätsprämie).
Fremdkapitalkosten (kd): Der Zinssatz, den die Bank verlangt. Multipliziert mit (1 minus Steuersatz), weil Fremdkapitalzinsen die Steuerlast senken. Dieser Steuervorteil heißt Tax Shield.
Gewichtung: Nicht nach Buchwerten, sondern nach Marktwerten. Bei nicht-börsennotierten Unternehmen werden oft Zielkapitalstrukturen verwendet.
Referenzwerte (Schätzung, Q1 2026)
Referenzwerte für die WACC-Berechnung
| Parameter | Wert | Hinweis |
|---|---|---|
| Risikofreier Zins (Bund 10Y) | ca. 2,4 bis 2,7% | "Abschätzung: Q1-2026" |
| Equity Risk Premium Deutschland | ca. 5,0 bis 6,5% | Quelle: Damodaran, KPMG Kapitalkostenstudie |
| Size Premium (Mittelstand) | ca. 1,0 bis 3,5% | Abhängig von Unternehmensgröße |
| Illiquiditätsprämie (nicht-börsennotierten) | ca. 1,0 bis 3,0% | Branchenspezifisch |
Illustrative Referenzwerte. Vor Verwendung mit aktuellen Quellen abgleichen.
Soweit die Theorie. In der Praxis scheitert die WACC-Berechnung selten an der Formel. Sie scheitert an der falschen Zuordnung von Cashflows und Diskontierungssatz. Genau darum geht es im nächsten Abschnitt.
Der größte Fehler: WACC auf Levered Cashflows anwenden
Das ist der häufigste und teuerste Fehler in der Praxis. Wer WACC auf Levered Cashflows anwendet, zählt die Finanzierungskosten doppelt. Das Ergebnis: systematische Unterbewertung.
Warum doppelt gezählt wird
Der WACC enthält bereits die Fremdkapitalkosten. Er bildet die gewichteten Kapitalkosten aller Kapitalgeber ab. Eigen- und Fremdkapital.
Unlevered Cashflows (auch: Free Cash Flow to Firm, FCFF) sind Cashflows vor Zinszahlungen und Tilgung. Sie gehören allen Kapitalgebern gemeinsam.
Levered Cashflows (auch: Free Cash Flow to Equity, FCFE) sind Cashflows nach Zinszahlungen und Tilgung. Sie gehören nur den Eigenkapitalgebern.
Die Regel
Cashflow-Typ und zugehöriger Diskontierungssatz
| Cashflow-Typ | Richtiger Diskontierungssatz | Ergebnis |
|---|---|---|
| Unlevered / FCFF | WACC | Enterprise Value |
| Levered / FCFE | Cost of Equity (ke) | Equity Value |
Cashflow-Typ und zugehöriger Diskontierungssatz. Nicht mischen.
FCFF + WACC = Enterprise Value vs. FCFE + Cost of Equity = Equity Value
Ein Zahlenbeispiel (illustrativ)
Stell dir ein Projekt mit folgendem Unlevered Cashflow vor: Investition von 1.000.000EUR in Jahr 0. Dann fünf Jahre lang 280.000EUR jährlicher Cash Flow. WACC: 8%. Cost of Equity: 14%.
Richtig: FCFF mit WACC diskontieren.
NPV = ca. +118.000EUR
Falsch: FCFE mit WACC diskontieren.
Angenommen, 60% Fremdfinanzierung. Die Zinsen und Tilgung reduzieren den Cashflow an die Eigenkapitalgeber. Wenn du diese reduzierten Cashflows nochmal mit dem WACC (der die Fremdkapitalkosten schon enthält) abzinst, kommst du auf einen zu niedrigen Wert. Die Finanzierungskosten werden doppelt bestraft.
Warum passiert dieser Fehler so oft?
Viele Finanzmodelle trennen nicht sauber zwischen Projekt-Cashflow und Eigenkapital-Cashflow. Alles fließt in eine einzige Zeile. Dann wird "der WACC" draufgelegt. Das Problem: In dieser einen Zeile sind Kreditrückführung und Zinsen schon verarbeitet. Also Levered Cashflows. Und der WACC enthält die Fremdkapitalkosten nochmal.
Die Lösung ist einfach: Trenne Unlevered und Levered Cashflows in deinem Modell. Warum diese Trennung generell entscheidend ist, zeigt unser Artikel Cashflow vs. GuV. Berechne zuerst den Enterprise Value mit WACC auf den FCFF. Ziehe dann die Nettofinanzverbindlichkeiten ab. Das ergibt den Equity Value.
Oder umgekehrt: Berechne den Equity Value mit Cost of Equity auf den FCFE. Beide Wege führen zum gleichen Ergebnis, wenn die Annahmen konsistent sind.
Dieses Prinzip der sauberen Trennung von Unlevered und Levered Perspektive gilt in allen Bereichen der Finanzmodellierung. Im nächsten Abschnitt siehst du, wie das in vier verschiedenen Praxissituationen konkret aussieht.
Vier Anwendungsfälle, vier Diskontierungssätze
A. Immobilien: Diskontierungssatz für die Objektbewertung
Du bewertest eine Wohnanlage in Hamburg. 24 Einheiten, stabiler Mieterbestand, keine größren Instandhaltungen in den näächsten Jahren. Die Frage: Was ist das Objekt heute wert?
Methode: Du erstellst einen DCF über die geplante Haltedauer (z. B. 10 Jahre). Jährliche Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten ergeben den Netto-Cashflow. Am Ende der Haltedauer modellierst du den Verkaufserlös (Exit). Alle Cashflows werden mit dem Diskontierungssatz auf heute abgezinst.
Welcher Diskontierungssatz? In der Immobilienbewertung arbeitest du typischerweise mit dem Unlevered Cashflow. Du bewertest das Objekt unabhängig von der Finanzierung. Die Finanzierung kommt erst im zweiten Schritt, wenn du die Equity-Rendite berechnen willst.
Der Diskontierungssatz ist kein WACC im klassischen Sinne. Er ist eine asset-spezifische Renditeforderung. Sie hängt von der Assetklasse, der Lage und dem Risikoprofil ab.
Typische Bandbreiten (Schätzung, illustrativ)
Diskontierungssätze nach Assetklasse
| Assetklasse | Diskontierungssatz (Unlevered) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Wohnen (Core, A-Stadt) | 4,0 bis 5,5 % | Sicherste Assetklasse |
| Wohnen (Value-Add, B-Stadt) | 5,5 bis 7,5 % | Höheres Risiko, höhere Rendite |
| Büro (Core, Top-7) | 5,5 bis 7,0 % | Homeoffice-Unsicherheit |
| Logistik | 5,0 bis 7,0 % | Starke Nachfrage durch E-Commerce |
| Einzelhandel (High Street) | 6,5 bis 9,0 % | Struktureller Wandel |
Illustrative Diskontierungssätze nach Assetklasse. Vor Verwendung mit aktuellen Marktdaten abgleichen (JLL, CBRE, Savills).
Cap Rate vs. Diskontierungssatz
Cap Rate und Diskontierungssatz sind nicht dasselbe. Die Cap Rate (Jahresnettomiete geteilt durch Kaufpreis) ist ein statischer Wert. Sie berücksichtigt kein Mietwachstum und keine Wertentwicklung. Der Diskontierungssatz dagegen bildet das gesamte Cashflow-Profil ab. Bei wachsenden Mieten liegt der Diskontierungssatz typischerweise 1 bis 2 Prozentpunkte über der Cap Rate.
Levered vs. Unlevered: Erst den Objektwert über Unlevered Cashflows ermitteln. Dann die Finanzierung einlegen und die Equity-Rendite (Levered IRR) berechnen. So trennst du Projektqualität von Finanzierungseffekt. Mehr zu dieser Logik findest du in unserem Artikel über Finanzierungsarten im Finanzmodell.
Sonderfall Projektentwicklung: kein einzelner Exit, sondern Abverkauf
Das Beispiel oben beschreibt einen Bestandshalter: kaufen, vermieten, nach 10 Jahren verkaufen. Ein einziger Exit-Preis am Ende der Haltedauer.
Projektentwickler arbeiten anders. Du baust drei Doppelhäuser — sechs Einheiten. Diese werden nicht alle am gleichen Tag verkauft. Einheit 1 geht im Monat 18 weg, Einheit 2 im Monat 20, Einheit 6 vielleicht erst im Monat 26. Jeder Verkauf ist ein eigener Cashflow-Zufluss zu einem anderen Zeitpunkt.
Es gibt also keinen einzigen Exit am Ende — sondern eine Reihe von Exit-Preisen, die sich über den Abverkaufszeitraum verteilen. Das Modell bildet jeden Einzelverkauf mit Datum, Verkaufspreis und Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer) ab. Alle Cashflows werden mit dem gleichen Diskontierungssatz auf heute abgezinst.
Das Prinzip bleibt gleich. Aber die Modellstruktur ändert sich: Statt einer einzigen Exit-Zeile am Ende hast du eine Verkaufsliste für jede Einheit — mit individuellem Timing und individuellem Preis.
Immobilien-Finanzmodell mit dem richtigen Diskontierungssatz?
Du baust ein Immobilien-Finanzmodell und brauchst Unterstützung bei der Wahl des richtigen Diskontierungssatzes — ob Bestandshaltung, Value-Add oder Projektentwicklung mit Abverkauf?
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B. Unternehmen: WACC für eine Investitionsentscheidung
Dein Maschinenbauunternehmen prüft eine neue CNC-Fräsanlage. Investition: 800.000EUR. Erwartete Cashflows über 8 Jahre. Die Frage: Ist der NPV positiv?
Hier ist der WACC genau richtig. Du bewertest eine Investition innerhalb eines bestehenden Unternehmens. Die Cashflows sind Unlevered (FCFF). Der WACC bildet die gewichteten Kapitalkosten des Unternehmens ab.
Schritt-für-Schritt (illustrativ)
WACC-Berechnung Maschinenbau
| Schritt | Parameter | Wert |
|---|---|---|
| 1 | Risikofreier Zins (Bund 10Y) | 2,5% |
| 2 | Unlevered Beta (Branche Maschinenbau) | 0,85 |
| 3 | Relevered Beta (bei 60% FK / 40% EK) | ca. 1,74 |
| 4 | Equity Risk Premium | 5,5% |
| 5 | Size Premium (Umsatz ca. 40Mio.EUR) | 2,5% |
| 6 | Illiquiditätsprämie (nicht-börsennotiert) | 1,5% |
| 7 | Cost of Debt (nach Tax Shield) | ca. 3,2% |
| Cost of Equity (ke) | ca. 16,1% | |
| WACC | ca. 8,3% |
Illustrative WACC-Berechnung. Alle Werte sind Schätzungen.
Cost of Equity Build-Up und WACC-Gewichtung (illustrativ)
Die Berechnung im Detail
ke = 2,5% + 1,74 x 5,5% + 2,5% + 1,5% = ca. 16,1%
WACC:
WACC = 40% x 16,1% + 60% x 3,2% = 6,4% + 1,9% = ca. 8,3%
Der risikofreie Zins (2,5%) ist die Rendite einer 10-jährigen Bundesanleihe. Das Relevered Beta (1,74) spiegelt das systematische Risiko der Branche bei der gegebenen Kapitalstruktur wider. Die Equity Risk Premium (5,5%) ist die Zusatzrendite, die Aktieninvestoren über den risikofreien Zins hinaus erwarten. Size Premium (2,5%) und Illiquiditätsprämie (1,5%) kompensieren die Nachteile nicht-börsennotierter Mittelständler. Unlevered Betas nach Branche findest du in der jährlichen KPMG Kapitalkostenstudie oder bei Damodaran (NYU Stern).
Ergebnis: Die CNC-Anlage lohnt sich, wenn der NPV der zukünftigen Cashflows bei 8,3% Diskontierungssatz positiv ist.
Typische WACC-Bandbreiten (Schätzung)
WACC nach Unternehmensgröße
| Unternehmenstyp | WACC |
|---|---|
| Großunternehmen (DAX-nah) | 6 bis 10% |
| Gehobener Mittelstand (50 bis 500Mio.EUR) | 7 bis 12% |
| Kleiner Mittelstand (5 bis 50Mio.EUR) | 10 bis 15% |
| Micro-Unternehmen (unter 5Mio.EUR) | 13 bis 20% |
Illustrative WACC-Bandbreiten nach Unternehmensgröße.
In der Realität berechnen die wenigsten Mittelständler ihren WACC formal. Viele nutzen einen Daumenregel-Satz von 8 bis 13%. Das ist nicht zwingend falsch. Aber ohne die Herleitung weißt du nicht, ob dein Satz das Risiko korrekt abbildet. Wenn du ein Finanzmodell für dein Unternehmen brauchst, gehört die saubere WACC-Herleitung dazu.
C. Startup: Warum WACC hier nicht funktioniert
Dein VC will einen DCF sehen. Du baust ein 10-Jahres-Modell. Umsatz heute: 200.000EUR. Umsatzprognose in 5 Jahren: 50Mio.EUR. Welchen Diskontierungssatz nimmst du?
Die ehrliche Antwort: Keinen. Der klassische WACC funktioniert für Startups nicht. Und ein DCF auf Basis solcher Prognosen ist mehr Fiktion als Analyse.
Keine stabile Kapitalstruktur
Startups finanzieren sich in diskreten Runden. Seed, Series A, Series B. Die Kapitalstruktur ändert sich bei jeder Runde fundamental. Es gibt keinen stabilen Eigenkapital-Fremdkapital-Mix für den WACC.
Kein sinnvolles Beta
Das CAPM braucht Beta-Koeffizienten aus börsennotierten Vergleichsunternehmen. Für Pre-Revenue-Startups gibt es keine brauchbaren Vergleiche.
Extreme Unsicherheit
Die Cashflow-Prognose hat eine so hohe Streuung, dass der Diskontierungssatz zur Nebensache wird. Ob du mit 30% oder 50% diskontierst: Beide Ergebnisse haben keine belastbare Aussagekraft.
Binäre Outcomes
Startups haben eine hohe Wahrscheinlichkeit auf Totalverlust (60 bis 80% je nach Stage). Das CAPM nimmt normalverteilte Renditen an. Das passt hier nicht.
Was Praktiker stattdessen nutzen
Alternative Bewertungsmethoden für Startups
| Methode | Beschreibung | Typische Anwendung |
|---|---|---|
| VC-Methode | Ziel-Exit-Bewertung, zurückgerechnet mit geforderter Rendite (z.B. 10x in 5 Jahren) | Seed bis Series B |
| Szenario-gewichtete Bewertung | Drei Szenarien (Base, Upside, Fail) mit Wahrscheinlichkeiten gewichten | Series A aufwärts |
| Comparable Multiples | Revenue- oder EBITDA-Multiples vergleichbarer Transaktionen | Series B aufwärts |
Alternative Bewertungsmethoden für Startups
Typische Renditeerwartungen nach Stage (Schätzung)
Renditeerwartungen nach Funding-Stage
| Stage | Renditeerwartung p.a. | Exit-Multiple (über Haltedauer) |
|---|---|---|
| Pre-Seed / Angel | 50 bis 100% | 20 bis 50x |
| Seed | 40 bis 70% | 10 bis 30x |
| Series A | 30 bis 50% | 5 bis 15x |
| Series B | 25 bis 40% | 3 bis 8x |
| Growth (Series C+) | 20 bis 30% | 2 bis 5x |
Illustrative Renditeerwartungen. Allgemein anerkannte Bandbreiten in der VC-Literatur.
Wenn dein Investor-Deck einen 10-Jahres-DCF mit 12% Diskontierungssatz zeigt, weiß jeder erfahrene VC, dass die Zahlen konstruiert sind. Das ist nicht böse gemeint. Aber die Ehrlichkeit liegt in den Szenarien, nicht im Diskontierungssatz.
Du brauchst trotzdem einen Finanzplan für dein Startup? Dann braucht er solide Szenarioanalysen statt Pseudo-Präzision bei der Diskontierung.
D. Projektfinanzierung Solar: Projektspezifischer Diskontierungssatz
Du entwickelst einen 10MWp Solarpark. PPA-Vertrag über 15 Jahre. Projektfinanzierung mit 80% Fremdkapital. Lebensdauer der Anlage: 25 bis 30 Jahre. Welcher Diskontierungssatz?
Projektfinanzierung ist eine eigene Welt. Sie unterscheidet sich fundamental von Corporate Finance.
Corporate Finance vs. Projektfinanzierung
| Merkmal | Corporate Finance | Projektfinanzierung (Solar) |
|---|---|---|
| Lebensdauer | Unbegrenzt (Going Concern) | Endlich (25 bis 30 Jahre) |
| Cashflow-Profil | Variabel, unsicher | Weitgehend kontrahiert (PPA, EEG) |
| Fremdkapitalanteil | Moderat (30 bis 60%) | Hoch (70 bis 90%) |
| Sicherheiten | Unternehmensassets | Projekt-Assets + Cashflows |
| Risiko-Allokation | Unternehmensebene | Projektebene, vertraglich geregelt |
Illustrativer Vergleich Corporate Finance vs. Projektfinanzierung
Der richtige Diskontierungssatz hängt von der Perspektive ab:
Unlevered (Project IRR): Bewertet das Projekt ohne Finanzierung. Alle Cashflows vor Zinsen und Tilgung. Der Project IRR zeigt die reine Projektrendite. Typische Bandbreite für kontrahierte PV-Projekte in Deutschland: 5 bis 8% (Schätzung, illustrativ).
Levered (Equity IRR): Bewertet die Rendite für den Eigenkapitalgeber. Cashflows nach Schuldendienst. Typische Erwartung: 7 bis 12% für kontrahierte Projekte. Für Merchant-Projekte (ohne langfristigen Stromabnahmevertrag) höher: 10 bis 14%.
Drei Besonderheiten der Projektfinanzierung
Kontrahierungsgrad bestimmt das Risiko
Eine Anlage mit 20-Jahres-PPA hat ein völlig anderes Risikoprofil als eine Anlage im Merchant-Markt. Entsprechend unterschiedlich sind die Renditeforderungen.
DSCR statt WACC als Steuerungsgröße
In der Projektfinanzierung ist nicht der WACC die zentrale Kennzahl, sondern der DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Die Bank prüft: Reichen die Cashflows, um den Schuldendienst zu bedienen? Typischer Mindest-DSCR: 1,20 bis 1,30x.
Projekt-WACC ist nicht gleich Sponsor-WACC
Der Kapitalkostensatz eines Solarprojekts ist deutlich niedriger als der des Sponsors. Grund: hoher Fremdkapitalanteil bei niedrigen Zinsen, weil kontrahierte Cashflows als Sicherheit dienen.
Beispielprofil (illustrativ)
Solarprojekt 10MWp
Illustratives Projektprofil. Alle Werte sind Schätzungen.
Du entwickelst ein Energieprojekt und brauchst ein Finanzmodell für Projektentwickler? Dann gehört die saubere Trennung von Project IRR und Equity IRR zum Standard.
Welchen Diskontierungssatz für welches Projekt? Übersicht
Vier Anwendungsfälle auf einen Blick
| Anwendungsfall | Cashflow-Typ | Diskontierungssatz | Typische Bandbreite (Schätzung) |
|---|---|---|---|
| Immobilien (Bestandsbewertung) | Unlevered | Asset-spezifisch | 4 bis 9% |
| Corporate Capex | Unlevered (FCFF) | WACC | 7 bis 14% |
| Startup | DCF ungeeignet | Implizite Rendite (VC-Methode) | 25 bis 70% |
| Projektfinanzierung Solar | Unlevered (Project IRR) bzw. Levered (Equity IRR) | Projektspezifisch | EK: 7 bis 12%, Projekt: 4 bis 7% |
Vier Anwendungsfälle auf einen Blick. Alle Bandbreiten sind illustrativ.
Vier Welten, vier Diskontierungssätze (illustrative Bandbreiten)
Häufige Fehler beim Diskontierungssatz
1. WACC auf Levered Cashflows anwenden
Der Klassiker. WACC enthält bereits die Fremdkapitalkosten. Levered Cashflows haben die Zinsen schon abgezogen. Die Kombination zählt die Finanzierungskosten doppelt. Ergebnis: systematische Unterbewertung.
2. „Ich nehme immer 10%"
Ein pauschaler Diskontierungssatz ignoriert das Risikoprofil des Investments und das aktuelle Zinsumfeld. 10% waren 2021 (bei Bundesanleihe nahe 0%) sehr konservativ. 2026 (bei Bundesanleihe über 2%) können 10% angemessen sein. Ohne Herleitung weißt du es nicht.
3. WACC als statische Zahl behandeln
Der WACC ändert sich mit dem Zinsumfeld, der Kapitalstruktur und dem Risikoprofil. Die Zinswende 2022/2023 hat den risikofreien Zins von nahe 0% auf über 2% gehoben. Das verschiebt jeden WACC um mindestens 2 Prozentpunkte. Mindestens jährlich überprüfen.
4. Unternehmens-WACC für Einzelprojekte verwenden
Ein Immobilienunternehmen mit WACC 9% bewertet ein Solarprojekt. Falsch. Das Projekt hat ein eigenes Risikoprofil und braucht einen eigenen Diskontierungssatz. Der Unternehmens-WACC bildet das Durchschnittsrisiko des Gesamtportfolios ab. Nicht das Risiko eines einzelnen Projekts.
5. Size Premium und Illiquiditätsprämie vergessen
Bei Mittelstandsbewertungen machen Size Premium und Illiquiditätsprämie zusammen oft 3 bis 5 Prozentpunkte aus. Wer sie weglässt, unterschätzt die Eigenkapitalkosten erheblich. Das führt zu einem zu niedrigen WACC und damit zu einer Überbewertung.
Häufig gestellte Fragen zum Diskontierungssatz
Was ist ein guter Diskontierungssatz?
Es gibt keinen universell „guten" Wert. Der richtige Diskontierungssatz hängt vom Anwendungsfall ab. Für Immobilien (Core, A-Stadt) liegen typische Werte bei 4 bis 5,5%. Für Mittelstandsunternehmen bei 9 bis 14%. Für Startups ist ein einzelner Diskontierungssatz ohnehin ungeeignet. Die richtige Frage lautet nicht „welcher Satz?", sondern „welcher Satz für welchen Cashflow-Typ und welches Risikoprofil?"
Wie berechnet man den WACC?
WACC = (E/V) x Re + (D/V) x Rd x (1 − Tc). Die Formel gewichtet Cost of Equity (Re) und Cost of Debt (Rd) nach ihrem Anteil am Gesamtkapital (V = E + D). Entscheidend: Marktwerte verwenden, nicht Buchwerte. Und den WACC nur auf Unlevered Cashflows (FCFF) anwenden. Nie auf Levered Cashflows.
Was ist der Unterschied zwischen WACC und Cost of Equity?
Der WACC bildet die Kapitalkosten aller Kapitalgeber ab (Eigen- und Fremdkapital). Die Cost of Equity bildet nur die Renditeforderung der Eigenkapitalgeber ab. WACC wird auf Unlevered Cashflows angewendet und ergibt den Enterprise Value. Cost of Equity wird auf Levered Cashflows angewendet und ergibt den Equity Value.
Welchen Zinssatz nimmt man für eine DCF-Bewertung?
Das hängt vom Cashflow-Typ ab. Für Unlevered Cashflows: WACC oder eine asset-spezifische Renditeforderung. Für Levered Cashflows: Cost of Equity. Für Projektfinanzierungen (Solar, Wind): projektspezifische Hurdle Rate. Die Übersichtstabelle oben zeigt typische Bandbreiten für vier Anwendungsfälle.
Fazit
Der Diskontierungssatz (oder Abzinsungsfaktor) ist nicht „eine Zahl, die man irgendwo nachschlägt". Er ist eine bewusste Annahme, die zum Cashflow-Typ und zum Risikoprofil passen muss. WACC, Cost of Equity, Hurdle Rate: Alles hat seinen Platz. Der Fehler liegt im Verwechseln.
Dein nächster Schritt
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Diskontierungssatz richtig bestimmen?
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Unverbindlich. Per Video-Call. Ehrliche Einschätzung.
Hinweis: Dieser Artikel dient der Veranschaulichung von Konzepten der Finanzmodellierung. Er stellt keine steuerliche, rechtliche oder anlagestrategische Beratung dar. Alle Zahlen und Beispiele sind illustrativ. Für Fragen zu deiner konkreten Situation wende dich an einen Steuerberater oder Fachanwalt.
Transparenzhinweis gemäß EU AI Act: Dieser Artikel wurde von René Levermann verfasst. Bei der Erstellung wurden KI-gestützte Werkzeuge zur Rechtschreibprüfung und sprachlichen Überarbeitung eingesetzt.